本期导读: 2015春节即将到来,过去的一年已属翻过页的历史,展望新的一年,揭阳楼市会有哪些变化值得我们大家关注呢?我们把焦距拉长,一起探讨未来一年的揭阳楼市吧。

 

政策利好
   2014年很多地方政府微调了多项政策,如上调公积金贷款额度、降低公积金贷款利率以及发购房补贴等。在国家层面,央行放水、取消保障房建设、农村土地改革等多项微调式政策,以期刺激楼市。微调式调控政策对楼市成交量会起到一定刺激作用,但持续性难以维系。而对于房地产企业来说,利用政策窗口期加快推盘,借此消化存货是一个好时机。但正如之前的国家收缩政策对中小城市影响甚微一样,放宽政策也同样对中小城市的楼市影响不大,只能说更多是从心理层面加速购房需求者的购房速度   从揭阳本身来讲,已确定的对2015楼市有影响的地方政策包括:1、每年安排50%以上土地指标用于工业项目;2、有序推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作;3、实施榕城古城保护开发工程;4、开工建设保障性住房、棚户区改造住房共11286套(户);5、榕城区着力街区建设,培育发展后汽车服务业、古城文化旅游业,建设鞋业创意文化区、普宁加快中法纺织服装生态城规划建设;6、抓好棚户区和"三旧"改造,强化公共服务配套;7、争取国内知名开发企业进驻揭阳。
  上述是2015年2月3日在揭阳市第五届人民代表大会第五次会议上《政府工作报告》中所提及的规划内容。其中可以看出,工业项目、园区经济将占据2015的主要用地指标,也就是说住宅用地偏紧。而"三旧"改造仍将是未来一段时间政府工作推行的重点,但前期"三旧"改造中的遗留历史问题是否有妥善解决之道,在目前政府公开的相关信息中并未有太多的着墨。揭阳近几年一直都在尝试引进国内知名开发企业,但都是雷声大雨点小,作为粤区地区中面积最大、人口最多、经济增速最快的地级市,目前却是区内唯一未有一线房企开发项目的城市,个中问题值得深思。
  从政策引导来看,缓解目前市区存量房过剩使住房供需更趋平衡、加大低收入群体住房保障是未来一年,揭阳政府对楼市的主要指导思想。

 

洗脚上楼
  随着城镇化发展,揭东核心新区、仙桥紫晖新城、空港经济区等片区房地产市场逐渐开发,市区扩容的步伐已是非常明显。在此过程中,村民洗脚上楼已成趋势。与以往宅基地自建小楼不同,入住花园式小区成了"新市民"的新选择。整洁安静的环境、绿树成萌的园道、舒心省事的物管、高楼远景的窗台,这些条件促成了耕地渐少收入渐丰的村民洗脚上楼,大大地改善了居住环境。值得关注的是,近期部分仙桥、渔湖的项目客户中,出现了不少外来务工者的身影。距工作地点近,儿女教育方便、习惯了揭阳生活是这个人群在揭置业的主要原因。
虽然城镇化之后的"新市民"开始接受花园式小区,可在现实中,也并非所有花园式小区都是商品房,小产权小区依然占据了不少的市场份额。估计在2015年,还会涌现出不少小产权小区,虽然名义上是本地村民自筹自建自住,但在实际的市场操作中"你懂的".对此现像也只能以一句"提高土地使用率,提升村民生活质量"呵呵而过。

 

东山风云
  东山作为揭阳经济、政治中心,消费力与市政配套均优于原榕城片区,土地资源也较为紧缺,在2014年12月便拍出过1.778万/平的住宅土地成交价,目前揭阳房价较高的项目也集中于东山片区。但2014年的东山片区楼市因缺少新货而显得冷寂,经过一年的沉淀,2015年的东山楼市或风云再起。从已知情况来看,2015年东山片区至少有5-8个项目开工建设(是否会在当年开盘尚不明朗)。   
  如此多的项目同时开发,是会炒热版块楼市还是会造成供需失衡呢?首先得看原创鸿几个问题项目在2015年能否得到解决;其次还要看不动产登记制度出台后,二手房市场的盘源变化。但可以肯定的是市民的置业热情将会比2014年有明显上升,在项目选择上会更加细心,除价格因素外,项目手续、工程进度将会是重要的信心影响权重。预计市场可能会出现冷热不均的现像,项目销量将出现明显的差异化。

 

外来和尚
  外来的和尚难念经,这各话对应在揭阳楼市特别贴切。2014年虽多次有大型房企来揭的市场信息传出,但最终落到实处的却芳踪难寻。其中走得最近的佳兆业,现在也因企业被收购而前景未卜。不过在2014年,位于丰顺的碧桂园项目在揭阳却收获了不少惊喜,丰顺虽不属揭阳辖区,但因交通便捷,因此丰顺碧桂园项目吸引了不少揭阳购房者,其中的别墅产品更是以较高的性价比而获得揭阳客户的青睐。   
  2015年,外来大型房企会否来揭阳?根据目前的市场形势而言,可能性很小。由于全国三四线城市的房产大多处于供大于求阶段,因此一线房企大都选择以产业转型扩张应对市场新环境,布局三四线城市的积极性明显下挫。

 

产品细化
  在前期绝大多数项目中,能够让人明显感觉到差异化的项目极少,大多数在前期规划中考虑的均是产品的丰富性与土地利用率最大化。而在2015年,随着宝德。时代中心等项目的建设,产品细化理念将更进一步得到体现。公寓类、生态类、商业类项目将产品功能做得更加细致,与其面面俱到,不如与众不同。公寓类项目虽在揭阳不是新鲜概念,但在之前的公寓项目中,大多数只是借名炒作最后走的还是传统商品住宅的路线,随着年青人独立性加强、住房观念改变及外来企事业工作人员居住需要,公寓类项目目前在揭阳还在是存在一定市场空间的。生态类项目将是2015年揭阳楼市的一个新亮点,主打环境牌,这部分项目的特点是地理位置远离主城区,依山傍水,户型面积大、环境静逸,但却又达不到旅游项目的标准。其消费群体主要来自于有隐私要求、休闲要求或商务要求的客户。商业类项目在揭阳市区的发展一直不算成功,一方面是当地人的消费观比较理性保守,且本地街铺分布又比较广;另一方面是开发商重售不重营,招商、规划、管理都缺乏前瞻性和长期性。随着2015年揭阳玩具、汽贸、电商等几个专业市场(商圈)的建设,揭阳的商业地产有望更趋成熟。
  产品的细化,有助于蛋糕的做大,也有利于客群的再消费。但功能性明显的产品肯定只能是针对特定消费群体,是曲高而和还是曲高和寡,尚难定论。

 

价格走势
  在谈2015年揭阳的房价走势之前,不防先来看2014年的房价情况。根据官方数据,2014年全市新建商品房销售均价4026.58元/平方米,同比上涨6.83%;其中市区均价4233.08元/平方米,同比上涨13.03%.由于本地的特殊原因,实际办证时间和购房时间存在较长的时间差,而官方的数据是根据办证时间统计的,因此数字有滞后性。(比如你在2012年以3000元/平的价格与开发商签了购房合同,而到2014年可以办证时,你的房屋已增值为4000元/平,但官方数据仍以3000元/平计入当年数据。)而据阅房网(www.yuefc.com)百家中介联动数据库资料显示,2014年市区毛坯新二手房(未含税)均价为5164元/平方米,同比2013年仅上涨0.05%(跑输银行利率)。
  在2014房价滞涨的情况下,2015的房价又会是怎样的走势呢?从多角度来讲,2015的揭阳房价会出现两极分化的走势,即有低价入市的郊区盘、小产权盘,也有品质更上乘的优质盘保价护市。另外,在2015年有可能对市场价格产生无法预料波动的因素有创鸿问题处理方式、二手房税收政策变化等。
  由于市区扩容,2015会有较多的郊区盘入市,这些项目由于地位置的问题,肯定会以低价入市为手段吸引客户,出现3字头的房源也不足为奇。而原榕城片区(榕江北河南岸)经过2014年一整年的去库存消化,在供需转趋平衡的情况下,价格将会有所抬头,整年涨幅应该在10%左右。原东山片区(榕江北河北岸)由于有多个新盘介入竞争,预计市场气氛会较为活跃,甚至会吸引投资客再次入市,2015年将会出现低开高走的价格浮动。揭东核心区的房价走势应该会与2014年相似,由于市场供应量足,项目间竞争仍然激烈。值得关注的是,2015年该区域楼市有可能在商铺方面的销售取得不错的成绩,如公共交通得到加强,榕城居民选择揭东置业将是不错的选择。2015年值得关注的时间节点是9-10月份,由于国内经济放缓已是新常态,若一、二季度经济走势仍不理想,第三季度极有可能释放楼市剌激措施,加上部分刚需客户达到观望期瓶颈,如若楼盘有适时的优惠推出,将极大的唤起购房者热情。