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    2013年揭阳楼市稳中有升,一手房均价已经跃上5K门槛,目前市区主要在售项目,除了创鸿国际等极个别项目外,已经难觅价格在四千元以内房源。市区房价从每平2000元到每平5000元,揭阳用了大概六年的时间。六年时间涨250%,这个速度放眼全国并不算快,但对于普通市民来讲,购房压力确实日益沉重。买还是不买,卖还是不卖,在焦虑和纠结中观察市场的人,总需要临门一脚的勇气和一盆冷水的清醒。2014年揭阳房价走势如何?我们从以下几个方面进行探讨。
一、供应量 揭阳楼市会不会供不应求?

1、现房

    2014年的楼市将怎么走?抛开政策影响,供求关系至关重要。对比2013年交房高峰期相比,2014年的交房数量也一个庞大的数字,特别一些原定2013年交房而又因种种因素而推迟交房的项目,在2014年已无任何推迟交房的理由和退路。因此2014年若单从现房角度来讲,市场的供应量是比较充足的。

2、土地供应

    从2013年揭阳市区的土地供应来看,主市区的供地量并不多,最受瞩目的应当是位于磐东路以西,西关路以南的DS1210地块;临江北路以南、新河路以西,即原荣军医院的DS1310地块;新阳路以东的DS1305、DS1306地块。而从整个大市区来看,2013年土地供应最多的是刚刚纳入市区范围的揭东区和新设的空港区,揭东区仅飞鹰山生态园初拍土地面积就有四百亩,而空港区也是2013年的土地主要供应区,单是电力地产就在此处斥资近6亿购地。因此从未来一段时间来看,随着中心城区的土地供应减少,加上新三旧改造项目进度迟缓,市中心的房源稀缺性明显。而周边区域将成未来主要房源供应点。

3、在建项目

    2014年新项目的供应将是平衡供需的主要因素。目前主市区预计在2014销售项目包括榕江一品二期、泰和花园、宏和花园、汇金华庭、博雅苑、博和城等,而在揭东片区相对较多,包括熙岸尚城二期、御江南、锦绣华府、星城豪园、润晖新城、陶然家园、飞鹰山生态园等。加上空港区(渔湖)、仙桥、炮台等周边区域的楼盘供应,应当说2014年的住宅供应是可以满足市民的购房需求的。

4、自建房、保障房

    2014年可能是自建房的高烧年,现在的自建房已经不再是单纯的村民自建自住少量出租,更多的是融资合建,动辄十几层,还有像义和苑、寨一公寓那样的村集体自建项目。这些房屋的建设当然不是为了自住功能那么简单,更大的目的还是在于出租出售。这部分房源的价格一般比普通商品房要便宜一半,因此较受夹心群体的欢迎。而在保障房供应方面,2013揭阳在建保障房共10个项目1828套房源,但此类房源对市场价格基本上不会造成影响。

二、需求量 丈母娘威力不减!

    谈到楼市,网友如此戏言:"地球还在转,丈母娘还要面对,房 子的问题也还是得解决。"无论是什么产品,最终都需要找到为其买单者,才能称之为商品。房子做为大宗商品,所受关注和讨论的热度恐怕在中国还真找不出第二个。大家之所以关注和议论,是因为每个人都需要头顶一片瓦,这是关乎生计问题的商品,在面对可能要一辈子积蓄才能付清的房价面前,每个人都是又爱又恨。无论是身边观察还是从媒体报道中,我们总能看到到处都是新楼盘,到处都是买房的人,时间轴总在不断的延续,似乎看不到尽头。那么究竟得盖多少房子才能满足人们的需求,究竟得花多长的时间才能完成,究竟还有多少人有住房需求……这些问题就像是在问铁道部什么时候能解决春运问题一样,很难有完满答案。

1、究竟得盖多少房子才能满足人们的需求,究竟得花多长的时间才能完成?

    据统计局数字,2012年榕城区总户数为14.2万户(榕城9.6万,东山4.6万),户籍人口52.50万人。这意味着在市区至少要有14.2万套以上各种新旧大小的房子才能满足市民的居住需求。揭阳市区的高档商品房是在2006年开始大规模建设,同样以2012年登记的住宅峻工面积459853平方米来推算(榕城60912平,东山398941平),06-14年这8年时间推算市场提供的商品住宅面积约为 3678824平方米,按每套120平方推算,可提供住宅为6.66万套左右。由于揭阳的外来人口较少,人口数量较为稳定,若此照此速度推算,也许不到10年时间,揭阳市区未来将可实现人均一套新房的供应量。

2、究竟还有多少人有住房需求?

    通常我们将有住房需求的人分为改善性、刚需性两种。前者是已经有房,但想换更好更合适的;后者是有刚性需求,需要马上购置属于自己房产的。当然,实际上还有另外一类叫"干需性",就是荷包干瘪却又有住房需求者。

    首先从改善性群体来讲,由于揭阳的房地产市场起步较晚,建设时间较为接近,因此绝大多数小区楼盘在规划设计上并无太大的差异性。也就造成"挪窝"的需要其实并不明显,这一类群体目前并不是主力。

    刚需性群体是目前购房的主力军,这也是为什么近期小户型房源较受欢迎的原因。特别是1985-1990年婴儿潮人群现在都已经到了成家立业的年纪,为配合丈母娘的要求,房子是不可避免的硬件条件。这一人群的特点的独生子女多,有父母资助;工作较稳定,部分人有住房公积金;消费理性,理念先进,大都会选择性价比较高的中小户型房源并以按揭方式购房;注重生活便利性,一般会选择配套成熟小区;维权意识强烈,注重开发商口碑与物业管理模式。

    干需性群体虽暂时不具备购房能力,但此类人群的基数也是十分庞大,这类群体对价格十分敏感,购房方式更倾向于跟亲戚朋友借钱后一次性付款。同时,由于干需性群体的置业筹备时间比较长,因此往往在准备置业时并无特定的意向倾选,总是希望能淘到价格更低的房源,经常摇摆不定却也总错过新盘开盘优惠期,选房的重心一般是放在淘二手房、自建房。

    在揭阳的购房人群中有另外一类群体不得不提起,就是"炒房客"。在揭阳对于炒房客。我个人更愿意理解为"投机"而非"投资",炒短线成了2013年炒房的主旋律,在2014年估计炒房群体的出手频率、出手幅度将会有所下降,但在"羊群心理"的作用下,这个群体无疑是推高房价的最有力者。

    从上面这四个购房潜在群体来看,揭阳楼市还是有大量购买群体存在的,而最具购买力的还是刚需性群体,按过往经验,这个群体的发力点一般是在春节及年末期间,因此揭阳房价2014的两个翘点应该也是在这个时间段,春节翘点由于时间紧凑,开发商为了抢客会做足优惠,估计翘点幅度会比较小,但节后优惠取消时,价格就浮上来了。

三、变量因素

    评估揭阳2014年房价,最不可乎视而又最难拿捏的就是存在太多的变量因素,其中即有利好也有利空。

1、信誉危机

    2013揭阳楼市最大的新闻恐怕当数创鸿集团董事长黄鸿明因涉嫌行贿前市委书记陈弘平而被刑拘事件。诚如揭阳商会会长林榜昭所言"……通过关系,这几年拿了多少地……"。创鸿是揭阳地产界当之无愧的巨无霸,近年来开发的项目几乎占了揭阳市区的半壁江山,而今出事,虽然旗下项目仍正常运作,但楼市不可能不会受其波及影响。影响1:投资客出手难度加大,创鸿的楼盘一直较投资客所青睐,存手量较大,加上近期市场新增部分抵债式房产(以房屋抵工程款等各类欠款),因此市场上现有的创鸿二手房房源数量较多,价格难以提升,甚至出现有少部分急于变现者以低于市价抛售,虽暂时未对市场大势产生影响,但一旦形成多米诺骨牌,房价定大受牵连。影响2:开发商融资难度加大,在银行普遍收紧银根的背景下,揭阳出了这样的事情,无疑更加重了放贷机构对开发商融资的谨慎性。影响3:市民置业信心受挫,多年来为获得更低廉的购房价格,市民一直对楼盘是否取得预售证未予重视,而今面临推迟交楼甚至烂尾的风险,市民开始对原有的模式产生信心动摇,这或许将继续拉大期房与现房的价差比。影响4:积重难返,创鸿高层承认集团资金目前已经由银行监管,而坊间也一直对创鸿的资金链存在质疑之声,在高额运营成本及高利息的压力下,如果创鸿最终资金断裂,那么其已售而未交房或因手续不全而未办证项目无论如何处理都将十分棘手,即要保护债权人权益又要维护已交付订金的准业主情绪稳定。影响5:供应量缩减,作为本地龙头房企,创鸿对本地房源的供应起着至关重要的作用,2014年由于民众的惶恐心理及项目开发速度减缓,创鸿的房源供应量可能将创近年新低,这也直接影响了本地,特别是市区的新房供应数量。

2、改革阵痛

    改革,即是2014中国政治舞台的主旋律,也有可能是揭阳楼市2014的主旋律。与国内其它高速发展中的三四线城市一样,揭阳楼市也是充斥着种种由历史原因造成的不规范现像,楼花预售、容积率超标、先建后报……,虽然从2012年开始,这些不规范现像有所改观,但市场仍然不缺"冒险者"。未来随着"陈弘平案"的开审,揭阳楼市的规范化进程可能将得到政府的高度重视。目前潮汕地区,汕头已经在楼市规范化控制方面起了带头作用,相信揭阳也将逐步正规化。而在改革的过程中,难免会有阵痛。首当其冲的是开发商的开发成本将进一步加大,自筹资压力加剧。其次是二手房交易如果从楼花合同变成是现房交易,税费将大幅增加。成本的嫁接将直接提高房屋的总价,界时也不排除有人抢在政策落闸的时间点之前扫货。从长远来看,正规化控制是稳定市场、稳定社会的必走之路。

3、新区发展

    随着中心市区供地数量的减少,揭东区、空港区(渔湖片)、仙桥镇在未来将承担起住宅供应重任,单单是揭东区在2013元旦至2014春节前后就有熙岸尚城二期、丹凤城、御江南、锦绣华府、星城豪园、润晖新城等大批项目轮番上市,而在空港区即将或正在施工的有南方(揭阳)潮汕文化创意产业园(近400亩)、水悦银滩(500亩)、滨江文化新城(1700亩)等大体量项目。客观来说,揭东片区在2014年楼市的发展前景肯定要优于空港区,目前揭东片区大部分新项目的起步价仅为三千多元,但由于供货量过多,估计在短期内价格难有大幅突破。

4、大鳄来了没

    作为老生常谈的话题,2013年与揭阳楼市传出过"绯闻"的不乏恒大、碧桂园等国内一线房企,而佳兆业、富盈也已经在揭阳拿地开工。在2014年,这些大鳄是否会投资揭阳呢?以目前恒大在潮州,碧桂园在梅州取得的成绩而言,粤东市场对他们还是非常有吸引力的。但即使这些大鳄来了,也未必能马上对房价形成影响,毕竟房子不是一天建成的。

四、价格走势猜想

    2013年,揭阳楼市再一次让观望者失望而归,中心市区房价一路攀升至每平5000+,其中中档楼盘的价格升幅最为明显。在2014年,房价走势仍然是以上升为主调,但不排除部分问题楼盘出现抛售现像。

1、榕城区

    榕城区以榕江河为界,南岸老城片区价格将保持坚挺态势,该区域价格主要受三旧改造进度影响,假设在未有大规划三旧拆迁的前提下,除榕江一品项目外,该片区的房价升幅不会超过7%,但商铺价格估计有15%以上的升幅空间。

    北岸东山片区受存货量不足因素影响,价格升幅将高于南岸城区,预计均价将越过六千线。

2、揭东区

    揭东区由于未来供货量十分充足,短期内价格难有大作为,长远来看具有较高升值潜力,2014成交量将超越榕城区,在未来一段时间,工作在榕城东山,居住在揭东将成为刚需性群体的购房新趋势。对嗅觉灵敏的投资客来说,在榕城区房价升值空间缩小,投资成本加重的背景下,揭东区将会成为新的投资热点,由此带来的影响包括1、楼层朝向较好单位升值空间远高于其它房源;2、揭东区中介店面剧增。

3、时间轴

    春节是楼市黄金点,在2013年的价格轨迹中,春节节点亦是扮演了重要角色。而在2014年,由于元旦与春节相临较近,且多数新开盘源集中在揭东片区,因此2014春节的价格涨幅不会明显,但在春节后由于会有部分二手加价房源释出加上节后优惠取消,价格反而会有所上浮。"陈弘平案"估计开审时间不会迟于6月份,而由此案牵出的关联企业肯定不只一家,受案情影响,民众置业欲望降低,此时的房价不会有太大变动,市场行情也会比较冷淡。下半年初,受外围房价上涨影响(2014的全国房价受2013年地价飙升影响,价格肯定走高。)及本地需求释放,揭阳房价会有一定的升幅,特别是东山片区,受五一节点翘尾影响,加推的新房源价格将有较大幅度提升。将时间推移至国庆节点,此时2014年的各项楼市政策已基本落地,包括本地的规范性调控甚至到全国性的房产税征收,由于成本的推高及购房环节的加繁,此时会有大批观望者抢在政策落闸之前购房,市场进入量价齐升的节奏。而在2014年底,估计又会有众多新项目推出,此时的市场价格会趋于稳定。

    2013年对房地产企业来讲应该是利好众多的一年,2014年踩准市场和政策节奏,随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。2014的揭阳房价是最难预测的一年,因为在这一年中会有太多的变量因素左右楼市价格、销量,不同项目间的受欢迎程度可能有出现冰火两重天现像。作为揭阳本地权威房地产网络媒体,阅房网将继续竭力为大家搜罗本地的最新资讯及项目动态。