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2016-2-29

2016揭阳房产市场预测 幼升小的转折点

编辑:王阅平
导语

 

 如果以2008年为揭阳楼市本轮高速发展起点的话,到了现在恰是8年之期。如果以学龄计算的话,8岁正是幼升小的转折点。在2016年,揭阳楼市同样面临着转折点,从小孩到少年,面对的问题有哪一些呢?

 
01

小二郎背上书包上学校

 幼儿园阶段,基本没什么学业负担,家长和老师百般呵护顺从,偶尔举起的棒子也只是轻轻扫下。到了小学,学业要求骤增,家长、老师的眼睛也盯紧了许多。正如揭阳房地产前期的粗放式开发一样,神马开发前置手续、容积率、车位比……那都是浮云,只要你将房子建起来了,就会有人买单。

这些情况在2016年可就不太好糊弄了,购房者眼光经过多年的擦拭,对于房屋的要求已经不是简单的能住就行,而是追求更高舒适性、便捷性、功能性。与此相对应的便是对项目开发流程、开发设计提出更高要求。“学业负担”的加重,看似阵痛,但无论对购房者或开发商而言,都是一个成长中绕不过的有益经历。由此,可预见未来房地产市场的品质将有更大的保障,产品会更加用心。比如在今年春节取得不俗成绩的【滟澜春天】项目就以别具匠心的灵动赠送面积户型设计而博得市场认可。

02

新学期校长有话说

 新的学期进入小学,校长当然要对入学的新生训导、鼓励几句。为孩子们的树立新的学习方向。在刚刚结束的揭阳市五届人大六次会议中,陈东市长所作的《政府工作报告》与房地产相关部分着墨不多,但都十分有针对性,其中有几段话值得关注,   

 “优化城市发展格局。加快新城规划建设,带动老城改造提质,在城市建设的同时为未来发展预留空间。”      “妥善处理城市三旧改造项目历史遗留问题,加快商品房去库存化。依法推进小产权房清理。强化城市规划控制和立面管理。”     

 “推动古城改造工程,完成城市棚户区改造2972户和省下达农村危房改造任务。” 这其中,以中山路及周边老街为核心的古城改造工程,目前已在推进当中; 棚户区改造中较受关注的五社八社片区,目前拆迁工作已进入赔偿阶段;小产权房清理目前形式较为严峻,若政府不拿出“杀鸡儆猴”的决心,恐难以奏效;而最复杂的应算“三旧”改造项目历史遗留问题了,涉及各方利益、权限、责任,甚至还牵涉到未知下文的老书记案,就算政府有心“刮骨疗伤”,也很难找到合适的“手术刀、金创药”.

2016年全国性的宏观楼市调控方向非常明朗,就是三四线城市商品房去库存.在年初推出降低购房首付、提高公积金存款利率、税率征收契税减免等政策之后,相信后续仍会更多利好释出。只是从目前来看,这些政策手段与政策目的似乎有些背道而驰,不在调控目的的北上广深等一线城市是闻风而动,继续创高房价,而三四线城市未见大规模去库存。换个角度看, 救市政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。

03

学霸.VS.学渣 考过才知道

与幼儿园不同,到了小学,考试成绩成了检验学生优劣的最重要标准。也成就了学霸和学渣的存在,当然两者之间的角色也是存在转换可能的。

  

揭阳楼市在2016年迎来了“学霸级”房企----碧桂园。预计【揭阳碧桂园】将在下半年开盘,产品包括三千多套洋房和一百多套别墅,这将是揭阳房地产市场首次直面大鳄的竞争。购房者、政府、开发商乃至房地产周边行业都将迎来一次或喜或悲的考试。

 

首先我们先来看学霸是怎么炼成的:

  

 1、碧桂园以快速开发、快速销售的营运模式着称。碧桂园早在土地摘牌前就已针对性部署,做到全盘策划,一旦土地摘牌成功,几个月之内就会开工,集团为鼓励尽早开工,制定了丰厚的激励措施;而伴随着快速开发而来的是快速销售,开盘前,碧桂园率先做好项目现场的实景示范区,给购房者以震撼视野的感觉,留下先入为主的好印象。这一点去过丰顺碧桂园的,应该会有所感知。据阅房网了解,【揭阳碧桂园】也将先建70亩示范区。

 

2、碧桂园的房价亲民,颇具竞争力。一直以来碧桂园凭借老百姓买得起的好房子和给您一个五星级的家这一营销策略,在地产冰河时代实现了破局;而这也是碧桂园地产主打的一条思路,如今碧桂园进驻揭阳,开发商会不会一如既往的走房价亲民路线,值得关注。虽按照其一贯的营销策略分析,概率颇大。只是目前揭东片区的房价已是颇具吸引力,身处揭东的【揭阳碧桂园】在价格上能做的文章恐怕不多。

 

3、碧桂园高端专业的物业服务为促进销售提供支撑。一直以来,物业管理问题是很多揭阳小区居民的诟病,物业人员多为“发挥余热”的闲人,且习惯性的把自己身份定位于管理角色;而碧桂园的物业原称作物业管理部,现在已全部改称为物业管理服务部,不单单是增加了服务两个字这么简单,碧桂园的物业在全国地产中也算是靠前的,招收的多为精干、形象气质佳的年轻男女,待遇高,但管理也颇为严格;更为重要的是,碧桂园的物业一个很重要的工作是配合营销部门促进销售,碧桂园的项目在开盘前,会优选周边区域内物业精英巡街进行物业展示。在现在越来越多人追求买房就是买生活品质的理念下,碧桂园项目还是颇具吸引力的。

 

碧桂园对揭阳2016年楼市的影响体现: 1、市民观望情绪加重。可以说只要碧桂园的具体房价一天未公布,揭阳市民的购房热情就点燃不起来。虽然很多市民未必真的想要购买碧桂园,但心里都希望碧桂园能以价格搅局者的身份拉低市场整体房价,但这一点从当初潮州恒大城和丰顺碧桂园的经历来看,并不具代表性。比如潮州恒大城当时带装房价约5500元/平,而潮州市区当时的毛坯房价格约为6400元/平,恒大城开盘前后,并未见潮州市区其它项目价格有松动。从目前的揭阳市场来看,揭东片区由于商品房供应体量较大,碧桂园的到来可能会对当地的房价有一定的压制,但也仅仅是短期压制。长远来看,随着碧桂园落户揭东,将会吸引更多的榕城居民到揭东置业,进而拉动整个揭东楼市的二次发展。而对市区市场而言,除了别墅项目、高端项目,其它的不会有太大影响。

 

2、营造市场竞争氛围。虽说碧桂园的进入未必对揭阳本地房价造成冲击,但必然会对市场份额分配带来洗牌效应。其先进经验和操盘手法也会令本土开发商反思原有经营方式,带来理念上的进步。学习如何更加尊重市场规则、市场规律;如何敬畏消费者、市场意愿;如何顺应形势新态、市场手段。预计在2016年,看房团、众筹、网络媒体、自媒体等营销手段将会得到前所未有的重视。

 

3、投机炒房受冲击。虽说碧桂园对本地房价的冲击不会体现在一手房上的话,但对二手房,特别是期房炒卖市场会有较大的冲击。原有一手存量房庞大的基数加上碧桂园超三千套的供应量,市场供需关系渐松,可选择性渐丰,原有囤积在炒房客手中的房源优势渐减。此外,在碧桂园有证开售的背景下(即项目取得预售许可后才开盘),即买即办证,没有给炒房者留下多少炒卖时间。因此,2016年极有可能出现炒房客抛房套现现象。 学霸不是一天炼成的,学渣也不是没有机会翻身的。对整个学校而言,保持充分的竞争力,引进和培养更多的学霸,创造良好的公平学习环境是最根本之道。

04

择校费年年涨 今年不例外

与幼儿教育不同,到了义务教育阶段,许多适龄入学儿童的学长碰面聊开的话题必有年年涨的“择校费”.而房价也是在议论声中年年涨,未见停步。在2016年,揭阳楼市的房价将会有怎么样的走势呢?以整年来看,基本上还是呈现走高态势,前几年连续的房地产调控政策都没能压住房价,而今在去库存的大背景政策下,等于是野马脱缰,房价创新高几无疑问。

 

   首先我们来看2016年影响揭阳房价的几个重点问题。

 

1、豪宅项目入市托高均价。2016年预判入市的高价项目有【金润帝豪湾三期】(暂定名)、【盛世豪庭二期】等高层项目,加上【揭阳碧桂园】、【东方首府】等含别墅产品的项目,市场整体均价将无疑会被拉上一个台阶,如果在相应节点出现人为配合炒作的话,将会烘托抢购气氛,渲染购房情绪。届时市场会呈现普涨格局。

 

2、外围市场向好影响。根据国家统计局数据,2015年12月,深圳当月新房均价为4.25万元/平米,比2014年同期增长了47.5%,二手房价格同比上涨42.6%.今年1月份,全国70个大中城市房价同比价格变动中,涨幅最高的依然为深圳,达到52.7%.这是什么概念?这是比巴菲特、索罗斯牛气N倍的投资收益率。但也有学者指出大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。现在从深圳到揭阳,坐高铁也就两个多小时,同时深圳也是聚集了大量的揭阳人,那深圳的高烧房价会蔓延到揭阳吗?事实上,无论是房价还是其它层面,揭阳和深圳基本上并不具可比性,但会有一定的心理影响,至少会促进游子返乡置业的热情。

 

3、政策影响改善性需求。改善性需求或许会是2016年揭阳楼市火力最强的购买者,放开二胎、利率优惠、契税减免等一系列政策让许多中产家庭有了更明确的改善意愿。与此同时,市场上也为改善性需求提供了越来越多的产品选择。改善性需求一方面有效的消化了中高端房源,另一方面也向三级市场提供了性价比较高的二手房源,使得整个市场有了更丰富的层次,满足了不同程度的住房需求,促进整个市场的成交量。

 

4、土地供应指标不足。揭阳作为潮汕地区人口最多、地域最广的地级市,各区发展并不均衡。而住宅用地指标过去也大多集中使用在市区及周边区域,并由此造成了普宁等地区的用地指标不足。随着2016年前后全市几个大项目的指标占用,中小项目用地趋紧,未来房源市场供应将有所减少。当然,因为目前本地仍存在大量批而未供、供而未用、用而未批的土地现象,加上还有大量潜在的三旧改造用地。土地指标对房价的影响在2016年甚至未来三年内仍不会有明显体现,但有可能影响到土地价格市场。

 

5、旧城改造或再发力。前文有点到,揭阳目前的“三旧”改造还面临着一些历史遗留问题待解。在早几年风风火火的一轮“三旧”大建设之后,近两年的“三旧”改造其实更像是处于休克状态。在2016年,“三旧”改造或将迎来新一轮的建设高峰,例如沙港村的三旧项目【沙港汇】目前已经启动。据了解,该用地约118亩,计划分三期进行开发,一期工程将打造成商业综合体;二期工程将为潮汕文化街区;三期工程主打滨江高档住宅区。项目现已吸引多家知名金融机构、酒店、影城等商业机构意向进驻,将有望打造成揭阳三旧改造示范性工程。而刚刚开放售楼处的【西湖豪苑】项目也吸引不少购房者关注,作为为数不多的榕江南河北岸高层住宅项目,【西湖豪苑】满足了该区域居民原有环境习惯的同时,大大提升了居住条件,特别是得天独厚的临江望湖景观十分难得。

 

与此同时,2015年异军突起的联建房项目毕竟属于小产权类别,极可能在2016年遇到瓶颈,在与正规军的三旧项目对垒之中,相信购房者还是会作出理性判断。

 

预测揭阳房价在2016年可能会走出“ ~ ”结构。一季度房价与去年同期相比,将高出10%;二季度与三季度将有一段较长的横盘期,特别是七、八月份房价有可能探至全年最优惠点;到了第四季度,房价将有明显上升痕迹,市场中高端产品将受热捧。综合各区域实际情况和短时内发展预期,揭东区房价全年总体稳体,成交量大增,但项目间销售额差异化放大;东山片区房价全年会有一两波跳升阶段,其中车位价格涨幅预计超15%以上;榕城片区全年房价稳中有升,中心项目涨幅明显,城郊项目价格疲软。

 

2016年的揭阳楼市在去库存和大鳄进驻两大主旋律下,楼市需求动力虽预计比2015年强劲,但开发商的压力依然山大,能否在小学第一学年拿到满意成绩,恐非易事。